Auswirkungen auf den Markt für Eigenheime
«Hypozinsen so hoch wie seit 30 Monaten nicht mehr» schreibt der Blick am 27.10.21. Der Grund für diesen Hypothekaranstieg sind steigende Inflationserwartungen welche sich nun je länger je mehr wieder im Markt zeigen. Entgegen den Notenbanken, welche stets bemüht sind die Inflationsängste im Bann zu halten, gehen gewisse Marktteilnehmer nun von höherer Inflation aus. Wer mittelfristig Recht bekommt wird sich zeigen. Aufgrund der tiefen Zinsen auf der einen Seite und höherer Inflation auf der anderen Seite, resultiert ein negativer Realzins, d.h. das Geld, nach Abzug der Inflation, verliert an Wert. Zu Gute kommt dies primär den Schuldnern, allen voran den Zentralbanken, denn so sinkt der Wert der Schulden im Laufe der Zeit. Geprellt sind die Sparer welche hier in der Schweiz bei den meisten Banken gar keinen Zins mehr erhalten. Das Geld hat je länger je weniger Wert (Man spricht gemeinhin von "kalter Enteignung" oder "finanzieller Repression").
Was heissen steigende Hypothekarzinsen für den Immobilienmarkt?
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
Auch beim Eigenheim waren die sinkenden Zinsen der grösste Treiber für den Preisanstieg in den letzten 20 Jahren. Steigen nun die Zinsen an kann es zu einer Gegenbewegung kommen.
Aufgrund der noch tiefen Hypothekarzinssätze ist es aktuell nach wie vor rund 20% günstiger im Eigenheim zu wohnen anstatt zu mieten. Steigen jedoch die Zinsen an, kann sich der Spiess drehen und mieten wird wieder günstiger. Darüber hinaus, werden die Immobilientransaktionspreise bei steigenden Zinsen abnehmen, da es für viele Leute nicht mehr so attraktiv ist zu kaufen. Im Durchschnitt hat man bei einer Festhypothek mit einem Zinssatz etwas über 2% bereits einen Kostennachteil gegenüber Mietwohnungen. Ich gehe davon aus, dass ein Hypothekarzinssatz von über 3% zu tieferen Preisen führen wird. Ob und wann wir diese Niveaus erreichen, ist schwer zu sagen. Auf jeden Fall lässt sich festhalten, dass global die Inflation und Zinsen steigen. Die Wahrscheinlichkeit in 5 Jahren zu höheren Zinssätzen abschliessen zu müssen, ist meines Erachtens gross. Faktoren welche für steigende Zinsen sprechen sind unter anderem: Die Geldschwemme der Zentralbanken, anhaltende Deglobalisierungstendenzen und die Unmöglichkeit des Abbaus der Schulden aller Länder und Zentralbanken. Für Eigenheimbesitzer heisst das, das Zinsrisiko z.Bsp. mit Festhypotheken abzusichern.
Haben wir nun einen leichten graduellen Zinsanstieg, gehe ich davon aus, dass Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) nicht gross an Wert verlieren. An guten Lagen dürfte der Preisanstieg weiter gehen, solange die entsprechende Nachfrage vorhanden ist und die Wirtschaft keinen Dämpfer erfährt. Das Bundesamt für Statistik rechnet im Jahre 2050 nach wie vor mit einer Bevölkerung von rund 10.5 Mio. Einwohner, das ist ein Bevölkerungswachstum gegenüber heute von nicht ganz 2 Mio.
Darüber hinaus, war auf der Nachfrageseite vor allem auch der zusätzliche Platzbedarf ein Preistreiber: In den letzten 40 Jahren wuchs der Bedarf pro Kopf in der Schweiz von 34m2 auf 46m2. Im Zuge von Corona dürfte sich der Trend eher noch weiter fortsetzen - Home Office und flexibles Arbeiten dürften auch in Zukunft eine bedeutende Rolle spielen.
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