Steigende Zinsen und Renditeimmobilien
Immobilien sind eine Anlage wie Aktien oder Obligationen und stehen daher immer in Konkurrenz zu anderen Anlageklassen. Das sogenannte Betongold hat sich in der Vergangenheit als recht krisenresistent bewiesen und hat den Vorteil relativ schwach korreliert zu sein zu Aktien und anderen Anlageklassen. Das Betongold leistete daher einen wichtigen Beitrag zu Diversifikation in einem Portfolio.
Ein wichtiger Punkt für die Attraktivität im Tiefzinsumfeld war auch die sogenannte Überrendite, das heisst, die Rendite von Immobilienanlagen abzüglich der Rendite von Schweizer Eidgenossen (Bundesobligationen) mit einer Restlaufzeit von 10 Jahren. Letztere haben sich in den letzten Monaten nach oben bewegt. Per 8.04.22 weist der 10-jährige Eidgenoss eine Rendite von 0.7% aus. Noch anfangs Jahr stand diese Rendite bei ca. -0.2%.
Abbildung: SNB, 8.04.2022 unter https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statrep/id/current_interest_exchange_rates#t2
Die entsprechende Überrendite hat sich dadurch verringert. Auf der anderen Seite sind aber auch die Preise für Renditeliegenschaften, insbesondere für Mehrfamilienhäuser, stark angestiegen, was zu einer Reduktion der Immobilienrenditen führte. Diese beiden Faktoren wirken sich beide negativ auf die Überrendite aus. Hat man vor ein paar Jahren noch durchschnittliche Überrenditen von 3.5% und mehr erzielen können, liegt diese aktuell nun nur noch bei rund 2%, für Wohnimmobilien sogar darunter.
Vor diesem Hintergrund haben Renditeimmobilien jüngst etwas an Attraktivität eingebüsst. Privatinvestoren sollten deshalb abwägen, ob allenfalls eine Investition in eine andere Anlageklasse, allen voran Aktien, nicht besser ist. Schweizer Qualitätsaktien haben eine attraktive Dividendenrendite von über 2%, sind jederzeit handelbar und global diversifiziert. Qualitätsaktien können höhere Inputkosten über ihre starke Preissetzungsmacht weitergeben, haben eine niedrige Verschuldung und konnten über verschiedene Konjunkturzyklen stabile Profitabilität ausweisen. Ein Beispiel hierzu ist Roche.
Im Gespräch mit Vermögensverwaltern habe ich erfahren, dass dieses Thema nun wieder vermehrt diskutiert wird. Schlussendlich dürfte ja auch der Spielraum für noch tiefere Diskontsätze auf Renditeimmobilien langsam aber sicher ausgereizt sein. Vor allem an guten Zentrumslagen, wo die Renditekompression über die letzten Jahre gross war, drohen bei Zinserhöhungen um so grössere Wertkorrekturen.
Im Vergleich hierzu auch unser Beitrag betreffend Inflationsschutz von Immobilien: https://www.monterealis.ch/post/schützen-immobilien-vor-inflation