Basel-Stadt bald mit strengsten Mieterschutz

Die Bedeutung der Initiativannahme für Investoren

Das Stimmvolk des Kantons Basel-Stadt hat am 30.11.2021 die Initiative "Ja zum echten Wohnschutz" mit 53% angenommen. Diese hat zum Ziel Mietzinserhöhungen nach Sanierungen zu deckeln und sogenannten Massenkündigungen entgegenzutreten. Diese vom Mieterverband geführte Initiative ist nun die zweite innerhalb von 2 Jahren welche vom Stimmvolk in Basel angenommen wurde.

Was bedeutet das konkret:

- Die Bestimmung gilt nur bei sog. Wohnungsnot, d.h. bei einer Leerwohnunsgsziffer von unter 1.5% (aktuell bei 1.1.%).

- Sämtliche Umbauten, welche über den normalen Unterhalt hinausgehen, sind bewilligungspflichtig.

- Für die erlaubten Mietzinsaufschläge gibt es strengere Vorgaben

- Der Abbruch von bestehendem Wohnraum darf nur bewilligt werden, wenn beim Ersatzneubau mindestens 20% mehr Wohnraum entstehen.

In der Schweiz hat somit Basel-Stadt neben Genf den strengsten Mieterschutz. Erfahrungen mit der LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation) in Genf haben gezeigt, dass dies zu einem Sanierungsstau und einem Art Schwarzmarkt führen kann. Auch gibt es immer wieder zahlreiche Ausnahmen (Z.Bsp. sog. Luxuswohnungen) oder Umgehungen dieser Bestimmungen. Aber auch international, am Beispiel von Berlin, haben diese Regulierungen mittelfristig nicht zum gewünschten Erfolg geführt.

Für Investoren bedeutet dies zusätzliche Regulierung im Management der Liegenschaften, die Wirtschaftlichkeitsberechnungen müssen adjustiert werden und unter Umständen wird dann auch die eine oder andere Sanierung nicht durchgeführt und die Objektstrategie für die Liegenschaft entsprechend geändert. Im Zuge der Schweizer Vorgaben betreffend Co2-Reduktion und der entsprechenden Eigentümerstrategie/Portfoliostrategie ist diese zusätzliche Regulierung sicher nicht förderlich.

Auf der anderen Seite kann "günstiger Wohnraum" auch für Investoren attraktiv sein. Unter anderem aufgrund höherer Ist-Renditen, geringerer Leerstandsquoten und tieferer Zinssensivität. Darüber hinaus bedeutet eine Sanierung auch immer wieder die Optionen zu verbauen und bestehende Annahmen "einzufrieren".